【東京】相続対策としての二世帯住宅！小規模宅地等の特例を適用するための要件と注意点

小規模宅地等の特例で大幅な節税につながる理由

相続税は、相続する財産のうち、土地や建物といった不動産の割合が高い傾向にあります。特に都市部の土地は、その評価額が高くなりがちで、相続税の負担が増加する可能性があります。このとき、一定の要件を満たすことで、被相続人の自宅の土地（特定居住用宅地等は最大330平方メートルまで）や、事業用の土地（特定事業用宅地等は最大400平方メートルまで）などについて、土地の評価額を最大80％（貸付事業用宅地等は50％・上限200平方メートル）減額できる制度が、この特例です。土地の評価額が大きく減ることで、課税対象となる財産総額が減り、結果として相続税額が大幅に減少する可能性があります。

二世帯住宅の相続と特例が相性抜群な理由

「小規模宅地等の特例」には、いくつかの種類があります。このうち、被相続人が住んでいた自宅の土地に適用されるものを「特定居住用宅地等」といいます。この特例を適用するための基本的な要件は、故人（被相続人）と同居していた親族が、その土地を相続し、相続税の申告期限まで居住を継続することです。二世帯住宅は、親と子が同じ建物で生活するため、この「同居」の要件を満たしやすく、特例の適用対象となりやすい特徴があります。ただし、登記上の所有形態や建物の構造によっては、適用可否が異なる場合があります。

適用するためには要件の確認が不可欠

この特例を適用するためには、適用対象となる宅地であるか、そして相続人が要件を満たしているか、慎重に確認する必要があります。例えば、建物が「一棟の建物」として一体で登記されているか、それぞれの世帯が独立した生活を送れるようになっているかなど、詳細な条件が定められています。

所有形態と特例適用の関係

二世帯住宅の所有形態は、主に「完全分離型」と「一部共有型」に分けられます。所有形態によって、特例の適用可否や、適用される範囲が異なります。

平成26年の税制改正以降、建物内部で各世帯が行き来できない構造であっても、一棟の建物として登記されていれば、「同居」とみなされ、特例の対象となり得ます。二世帯住宅が区分所有登記されている場合、敷地全体に特例を適用することは原則できませんが、一棟の建物として登記されている場合は、被相続人の居住部分に対応する敷地は特例の対象となり得ます。

二世帯住宅の所有形態がどのようなものか、事前に確認することが重要です。

相続人ごとの適用要件をチェック

相続人の状況によっても、特例の適用要件は異なります。

配偶者が相続する場合

被相続人の配偶者が土地を相続する場合、同居要件は問われません。

同居親族が相続する場合

被相続人と同居していた親族が土地を相続する場合、申告期限までその土地を所有し、引き続き居住することが要件です。

同居していない親族（家なき子）が相続する場合

被相続人と同居していない親族（いわゆる「家なき子」）でも、相続開始前3年以内に持ち家がないなどの要件を満たすことで、特例が適用できる場合があります。

住民票の記載と居住の実態確認も重要

特例の適用にあたっては、住民票の記載や実際の居住実態が確認されます。なお、同居親族による適用では「生計同一」は必須要件ではありませんが、実態確認の資料として参照されることがあります。形式と実態に齟齬がないように整えておきましょう。

申告期限までに遺産分割協議を成立させる

「小規模宅地等の特例」は、原則として相続税の申告期限までに遺産分割が確定していることが必要ですが、「申告期限後3年以内の分割見込書」を提出していれば、分割成立後に更正の請求等により適用できる場合があります。申告期限までに分割がまとまらない可能性があるときは、専門家に相談のうえ、手続きを整えておきましょう。

「小規模宅地等の特例」の適用後にも注意点

特例の適用後の取扱いは相続人の区分により異なります。例えば「家なき子」に該当して適用を受けた場合は、相続税の申告期限から3年を経過する日までにその宅地を譲渡すると適用が受けられません（賃貸に出すこと自体は直ちに取消事由には当たりません）。また、同居親族や配偶者による適用には、この「3年内譲渡」の制限はありません。適用後に土地を相続する場合には、その後の利用方法についても、事前に検討しておくことが重要です。

登記簿上の確認

二世帯住宅の相続では、この特例の適用可否を判断するうえで、建物が「一棟の建物」として登記されているか、それとも複数の建物として登記されているかの確認が不可欠です。登記簿の内容が、特例適用の可否を大きく左右することがあります。

設計段階からの相続対策

これから二世帯住宅を建てる場合は、相続対策を考慮した設計にすることも注意点の一つです。例えば、建物の構造を分離型にするか共有型にするか、登記をどのようにするかなど、設計段階から専門家へ相談することで、将来の相続を円滑に進めることにつながります。