【東京】相続対策で不動産評価を引き下げる！具体的要因と減税のポイント

なぜ不動産の評価が必要？相続税の計算方法を解説

相続税は、亡くなった方の財産（相続財産）の合計額から負債や葬儀費用などを差し引いた後、基礎控除額を差し引いた「課税遺産総額」に対して課せられます。相続財産には、現金、有価証券、貴金属、不動産などが含まれます。不動産の相続税評価額は、国税庁が定めた「財産評価基本通達」に基づいて計算されるのが一般的です。土地であれば路線価や倍率方式、建物であれば固定資産税評価額が基準となります。これらの評価額を合計して相続財産の総額を確定し、最終的な相続税額を算出します。不動産の評価額が高くなると、課税遺産総額が増え、相続税額も高くなります。

不動産がもたらす相続税負担とは

相続税の計算において、不動産が大きな負担となるケースは少なくありません。特に、都心部や駅近くの不動産を所有している場合、その評価額が高くなり、相続税の総額が想定以上に膨らむおそれがあります。しかし、不動産の評価は単一の基準で決まるわけではなく、土地の形状や利用状況、建物の種類など、さまざまな要因によって細かく調整されます。これらの要因を適切に考慮するかどうかで、評価額が大きく変わるため、相続対策において不動産の評価は非常に重要なポイントです。

土地の評価額を左右する代表的な要因

土地の評価額は、画一的な基準だけでなく、その土地の個別の状況に応じて減額される場合があります。ここでは、評価額を下げる代表的な要因をいくつかご紹介します。

不整形地や利用に制限がある土地

土地の形状がいびつな形（不整形地）であったり、傾斜地やがけ地、高圧線下の土地など、利用が制限される場合には、評価額が減額されることがあります。

他人に貸している土地

他人に土地を貸している場合、その土地は「貸宅地」として評価されます。借地権が考慮されるため、評価額が減額されます。

私道や無道路地

土地に接する道路が私道である場合や、道路にまったく接していない土地（無道路地）も、利用価値が低いとみなされ、評価額が下がることがあります。

賃貸不動産がもたらす評価額の減額

賃貸用の不動産、例えばアパートやマンションを所有している場合、自ら居住する建物（自用家屋）とは異なる評価方法が適用されます。

借家権が適用される建物

他人に貸している建物は、借りている人が持つ「借家権」という権利があるため、その権利分だけ評価額が減額されます。

構造・築年数による評価の違い

建物の評価額は、固定資産税評価額を基準として算出されますが、構造（木造、鉄筋コンクリート造など）や築年数も評価に影響します。これらの要因を適切に考慮することが、適正な評価額につながります。

これらの要因は、相続対策を行ううえで非常に重要なポイントになります。不動産評価におけるこれらの要因を専門家が適切に判断し、適用することで、適正な評価額の算定につながります。

専門的な知識がもたらすメリット

不動産の評価額は、わずかな要因の見落としや判断の違いによって、数百万から数千万円単位で変動するおそれがあります。特に、土地の形状や道路との関係性、賃貸借の状況など、専門家でなければ見つけることが難しい減額要因が多数存在します。これらの要因を適切に評価に反映させることで、相続税額を大きく軽減できる可能性があります。

相続税の申告は、被相続人の死亡を知った日の翌日から10ヶ月以内に行わなければなりません。短期間で正しい評価を行うには、専門的な知識とノウハウが不可欠です。

適正な評価がもたらす安心

相続税申告における不動産評価の適正化は、単に税額を抑えるだけでなく、税務調査のリスクを低減することにもつながります。客観的な根拠に基づいて評価された申告書は、税務署からの信頼性を高めます。安易な評価や、根拠のない減額は税務調査の対象となるおそれがあります。適正な評価を行うことは、納税者にとっての信頼にもつながるといえるでしょう。