相続税申告は不動産で決まる！必要書類の準備から節税対策まで完全解説

不動産の相続税申告なら東京ベイ相続サポートにお任せください。不動産相続の必要書類を含めた以下について解説します。

・不動産相続における相続税評価の仕組み

・相続税申告に必要な書類

・不動産相続における節税対策

相続のことで悩んでいる方はぜひ参考にしてください。

不動産には、大きく分けて「土地（借地権など土地の上に存する権利を含む）」「家屋」などがあり、それぞれ評価方法が異なります。

• 土地：路線価方式または倍率方式を用いて評価します。
• 家屋：固定資産税評価額を基に評価します。

相続税の計算では、これらの評価方法を用いて算出した評価額を基に相続税額が決定されます。

例えば、路線価方式とは、評価対象地の前面道路に設定されている路線価によって評価する方法です。一方、倍率方式とは、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて評価する方法です。

家屋の評価は、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて評価します。

このように、不動産の種類によって評価方法が異なるため、相続する不動産の種類に応じて適切な評価を行うことが重要です。

評価額を減額できる特例（小規模宅地等の特例など）

相続税の計算において、土地や建物の評価額は大きな割合を占めます。そのため、評価額が少しでも下がれば、相続税の負担を軽減することに繋がります。この評価額を減額できる特例の一つに、「小規模宅地等の特例」があります。

この特例は、一定の条件を満たす宅地等について、相続税評価額を最大80％減額できるというものです。適用を受けるためには、相続税の申告が必要です。

例えば、評価額1億円の土地を相続する場合、小規模宅地等の特例を適用できると、評価額は2,000万円となり、相続税の負担を大幅に軽減できる可能性があります。

小規模宅地等の特例を受けるためには、いくつかの要件を満たす必要があります。例えば、特定居住用宅地の特例を受けるためには、相続開始まで被相続人と相続人が同じ家で生活していることなどが求められます。

相続が発生すると、故人名義の財産を相続人に引き継ぐための手続きが必要になります。この手続きの中で、相続税の申告が必要となる場合、多くの書類を収集し、提出しなければなりません。これらの書類は、大きく「全員が必要な書類」と「場合によって必要になる書類」に分けることができます。

「全員が必要な書類」は、相続税の申告を行う際に、相続人全員が必ず提出しなければならない書類です。主に、被相続人と相続人の関係性を証明するための書類や、相続税の申告書などが該当します。

被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）

相続人の確定に必要な書類。法定相続情報一覧図がある場合はそちらで代用可能です。

被相続人の住民票の除票

本籍地の記載があるもの。マイナンバーの記載は不要です。

相続人全員の戸籍謄本

被相続人の死亡時点での戸籍に入っている場合は不要です。

相続人全員の住民票

本籍地の記載があるもの。マイナンバーの記載は不要です。

相続人全員の印鑑証明書

原本が必要で、2通ずつ用意します。遺産分割協議書がある場合に必要です。

これらの書類は、相続手続きの基本となる情報を含むため、正確に準備することが重要です。

不動産に関する書類（固定資産評価証明書、登記事項証明書など）

相続税申告では、相続財産に不動産が含まれる場合、その評価額を算出するために様々な書類が必要となります。ここでは、特に重要な書類をいくつかご紹介します。

固定資産評価証明書

その不動産の評価額が記載された書類です。相続税評価額はこの評価額を基に算出されます。

登記事項証明書

土地の所有者や面積、地目などが記載された書類です。

土地測量図

土地の境界や形状、面積などが記載された図面です。

建築確認通知書

建物の建築時に受けた確認の内容が記載された書類です。

評価明細書

固定資産税の評価額がどのように算出されたかを示す書類です。

これらの書類は、相続税申告に必要なだけでなく、不動産の売却や贈与など、他の手続きにも必要となる場合があります。事前に準備しておくことが大切です。

特に、固定資産評価証明書は、相続税の申告期限までに取得する必要があるため、注意が必要です。また、登記事項証明書は、不動産の権利関係を確認するために重要な書類です。もし、これらの書類が不足している場合は、速やかに取得するよう手続きを行いましょう。

その他の財産に関する書類（預貯金通帳、有価証券明細など）

相続財産には、不動産や自動車などの動産だけでなく、預貯金や株式などの金融資産も含まれます。これらの財産を相続する場合には、以下の書類が必要となります。

預貯金通帳

預貯金残高証明書

相続開始日における残高を証明する書類

有価証券明細書

被相続人が保有していた株式や投資信託などの明細

口座解約請求書

金融機関が発行する、預貯金口座解約に必要な書類

預貯金通帳や有価証券明細書は、相続財産の範囲を特定するために必要です。これらの書類がない場合には、金融機関に問い合わせるなどして、相続財産の調査を行う必要があります。また、預貯金残高証明書は、相続税の申告期限までに取得する必要があります。

生前贈与は、相続税対策として有効な手段の一つです。生前に財産を贈与することで、相続時の財産を減らし、相続税の負担を軽減することができます。

生前贈与には、贈与税がかかりますが、年間110万円までの贈与であれば、贈与税はかかりません。

また、配偶者や子どもなど、特定の親族に対して贈与を行う場合には、贈与税の控除や特例を受けることができます。

配偶者控除

配偶者に居住用不動産を贈与した場合、最大2,000万円まで贈与税が非課税になります。

住宅取得等資金贈与の非課税

住宅の取得資金や増改築資金などを贈与した場合、一定の要件を満たせば、最大1,500万円まで贈与税が非課税になります。

教育資金の一括贈与の非課税

子や孫の教育資金を贈与した場合、一定の要件を満たせば、1,500万円まで贈与税が非課税になります。

生前贈与は、贈与する財産や贈与の時期、贈与の方法などを慎重に検討する必要があります。専門家に相談しながら、適切な方法で行うようにしましょう。

不動産の有効活用（賃貸、売却など）

相続した不動産を有効活用する方法としては、大きく分けて「賃貸」と「売却」の2つの選択肢があります。

賃貸

メリット：継続的な収入を得ることができる。

デメリット：空室リスクや建物の維持管理費用が発生する。

更地の場合には、アパートやマンションを建築して賃貸経営を行う方法があります。すでに建物が存在する場合には、そのまま賃貸に出す、あるいはリフォームやリノベーションをして収益性を高める方法が考えられます。賃貸経営は、長期的に安定した収入を得られるメリットがある一方、空室リスクや建物の維持管理費用など、考慮すべき点も多いため、専門家への相談も検討しましょう。

売却

メリット：現金化することで、相続税の納税資金に充てることができる。

デメリット：不動産を手放すことになるため、将来的に活用できない。

売却は、不動産を現金化できるため、相続税の納税資金を確保したい場合に有効な手段です。また、賃貸のように管理の手間がかからない点もメリットです。ただし、不動産を手放すことになるため、将来的に活用する道が閉ざされる点には注意が必要です。また、売却益に対して所得税・住民税が課税されるため、事前に税金についても確認しておくようにしましょう。

どちらの選択肢が適切かは、相続財産の全体像、相続人の意向、不動産の収益性などを総合的に判断する必要があります。

相続税対策保険の検討

相続税対策として、生命保険への加入を検討するのも有効な手段です。生命保険には、相続時に受け取る保険金に対して相続税を軽減する効果があります。

被相続人が残した遺産に生命保険の死亡保険金が含まれている場合、相続税の課税対象となる遺産総額に、死亡保険金は「みなし相続財産」として加算されます。

この「みなし相続財産」として加算された金額のうち、法定相続人1人につき500万円が非課税枠として認められます。これを「生命保険金の非課税枠」といいます。

相続税対策として生命保険を活用する場合は、この非課税枠を最大限に活用できるよう、加入する保険の種類や保険金額などを慎重に検討する必要があります。

相続税対策として生命保険の加入を検討する際は、専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。

不動産相続は、手続きが複雑で専門的な知識を要するため、専門家へ相談することが非常に重要です。

例えば、相続税の計算は複雑で、土地や建物の評価額によって変わるため、税理士に相談することで、適切なアドバイスを受けながら節税対策を行うことができます。また、相続人が複数いる場合には、遺産分割協議が必要となりますが、弁護士や司法書士に依頼することで、円滑な遺産分割協議を進めることができます。さらに、相続手続きは、必要な書類を集めたり、役所へ提出したりと、多くの時間と手間がかかります。専門家に相談することで、これらの手続きを代行してもらうことができ、時間と手間を大幅に削減できます。不動産相続に関する専門家には、それぞれ得意分野があります。そのため、自身の状況や悩みに合わせて適切な専門家を選ぶことが重要です。

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